¿Cuánto vale mi propiedad?

Vender una propiedad, es algo que muchos consideran sencillo, sin embargo, son tantos los factores que determinan la venta exitosa de una propiedad que, de fallar en alguno, puede ocasionar que la propiedad tarde muchos meses en venderse, se tenga que vender a un precio de remate o que simplemente nadie la quiera comprar. Quizá el factor más importante en el éxito de la venta de una propiedad es el precio.

Un precio inflado ahuyenta a los posibles compradores y un precio muy por debajo de mercado perjudica a quien vende pues está perdiendo la oportunidad de obtener mayores ingresos.

Hay que entender que el precio de una propiedad, y en general los precios de todo, están influenciados por la Ley de Oferta y Demanda. Esto quiere decir que el precio varía dependiendo de la disponibilidad del producto (oferta) y de los deseos de aquellos con el poder adquisitivo de consumir dicho producto (demanda). En palabras sencillas, si hay muchos queriendo comprar el mismo producto este va a subir de precio; en cambio sí hay un producto y no hay gente dispuesta a pagar por él, los precios bajarán con tal de que se venda.

El mercado inmobiliario no está exento a este modelo económico. Por lo tanto, en un mercado donde hay tanta competencia y donde los compradores de casas tienen tantas opciones de donde elegir, es indispensable salir con el precio correcto.

En nuestro negocio es muy común encontrar propiedades bonitas o bien ubicadas con letreros de SE VENDE y que después de un año vemos la misma propiedad con el letrero de -Se Vende-. ¿Qué es lo que se pensarías al ver esto? -Seguro piden mucho dinero por la casa y nadie le ha llegado al precio-… o algo similar.

Lo más curioso es que, así como nosotros los Asesores Inmobiliarios nos damos cuenta de esta situación, los potenciales compradores también lo notan, y lo que provoca es que poca gente se anime a preguntar, porque ya existe el supuesto de que esa propiedad no se ha vendido por que está a un precio muy elevado. Muchos propietarios toman la postura de -no tengo urgencia por vender, me espero hasta que salga alguien que pague lo que pido- ; pero no se dan cuenta que al dejar mucho tiempo en venta la propiedad -se quema-. El que una propiedad se queme significa que adquiere fama de invendible y esto influirá en los compradores que tendrán una mala impresión de la propiedad antes de sí quiera conocerla o preguntar por ella. Lo más recomendable sería mejor no salir al mercado en ese momento, y esperar a que el valor de las propiedades suba al precio al que quieren vender (proceso natural llamado inflación).

Salir a la venta con el precio adecuado es vital. Pero, ¿Cómo determinamos el precio al que debemos salir al mercado?

Existen distintas formas de determinar el valor. Puede ser por lo que costó construir la propiedad, a ojo de buen cubero o por el valor sentimental; sin embargo, el método más certero es el que se conoce como Estudio Comparativo de Mercado (ECM).

El objetivo de este estudio es determinar el precio de mercado de una propiedad. Consiste en comparar, de manera objetiva, el valor al que se vendieron o están en venta propiedades con las mismas o características similares. Esto quiere decir que, si la propiedad cuyo valor queremos conocer es una casa usada, debemos comparar la propiedad con casas usadas de edad similar, misma colonia, o colonias similares con el mismo tipo de construcción, equipamiento y acabados. Comparar una casa usada con una casa nueva es engañarse. Nuestra muestra a comparar debería ser de unas 5 o 6 propiedades, de preferencia, para que sea lo más objetivo posible.

El precio de cada propiedad se debe dividir entre los metros cuadrados de construcción que tiene cada una. Esto nos da como resultado el precio de venta por metro cuadrado de construcción.

El siguiente paso es, sacar el promedio al cuál se ofrece el metro cuadrado construido de nuestra muestra (sumar los precios por metro cuadrado de cada casa de nuestra muestra y dividirlo entre el número de casas que es nuestra muestra). Esto da como resultado el precio por metro cuadrado construido promedio al cuál se ofrecen casas similares.

Finalmente multiplicamos este último valor (precio por m2 construido promedio) por los metros cuadrados de construcción de la casa que queremos conocer su valor, y ese será nuestro valor estimado, al cual deberíamos salir a la venta. 

Observaciones que hay que tomar en cuenta:

Hay que tener muy claro que los precios de nuestra muestra, son los precios al cuál se ofrecen a la venta casas similares, esto no quiere decir que a ese precio se cierran las ventas. Por lo tanto, el valor estimado que nos dé como resultado es el valor al cuál es recomendable salir a la venta. Pero un comprador siempre querrá hacer una oferta y negociar el precio de una propiedad. (Esto aplica en general para casas usadas, porque las casas nuevas su valor lo determina el costo de construir más la utilidad del constructor)

Estar consciente del tipo de casas de la colonia y el promedio de precios, a veces nos topamos con casos que yo apodo como: -El rico de la colonia-. Ejemplo: En la colonia -X- las casas en promedio valen $1,000,000 de pesos y tienen en promedio 100 m2 de construcción. El valor de venta promedio es de $10,000 pesos por m2 construido. Nuestra casa a comparar cuenta con ampliación, mejoras y acabados lujosos, a lo mejor el dueño anexó un terreno vecino, y su casa creció hasta tener 250 m2 de construcción. Multiplicamos los 250 m2 x $10,000/m2 = y nuestra estimación de valor sería salir a la venta en $2,500,000 pesos. Este es un ejemplo de casa difícil de vender, y no por qué no lo valga. Recuerden que existe la Ley de Oferta y Demanda, y lo más seguro es que las personas con capacidad de pago de $2,500,000 buscarán casas en colonias de otro nivel, donde ese sea el precio promedio y no estarán dispuestas a pagar ese monto en esa colonia.

Entender la relación plusvalía y valor físico de una propiedad. El valor del terreno siempre sube, bueno hay casos muy específicos en que el valor de un terreno puede disminuir, pero en lo general la tierra siempre sube de valor. Por el contrario, el valor de las construcciones no sube, es un valor que se deprecia con el paso de los años. Esto es porque mientras más edad tengan las construcciones más mantenimiento requieren y significa una mayor inversión para restaurar; los materiales de construcción no duran de por vida. Es importante entender eso, pues existen colonias, donde lo que realmente vale es la tierra y la construcción ya perdió valor.

Por último, sugerirles a todos que se acerquen a su Asesor Inmobiliario para que les ayude con la venta de su propiedad. En un mercado tan competido necesitan trabajar con verdaderos profesionales, que se comprometan con ustedes en vender su propiedad. Trabajen con oficinas de prestigio, y procuren trabajar dentro de esas oficinas, con un Asesor bien preparado. Pon a prueba a tu Asesor Inmobiliario y si no tiene ni idea de cómo estimar el valor de tu propiedad, te recomendaría busques a un verdadero profesional.

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